Prezzi, tra perizie e mq differenze in due casi su tre
Dai professionisti delle valutazioni immobiliari arriva un forte “altolà” al diffondersi del calcolo dei prezzi a distanza, non supportati da un sopralluogo fisico. Si tratta di uno dei servizi più pubblicizzati in ambito proptech, in modo particolare da agenzie online e portali di annunci, per i quali la praticità delle valutazioni in remoto è una delle prestazioni di maggior richiamo.
L’analisi di Crif
Il team di ricerca di Crif Real Estate Services ha preso in esame uno stock molto ampio di immobili contenuti nella propria banca dati, tutti dotati di apposita valutazione “fisica” stilata da un perito, dal momento che si tratta di cespiti a garanzia di finanziamenti bancari: 10mila immobili commerciali e 115mila residenziali. Crif Res ha cercato di calcolare il livello di aderenza tra queste valutazioni approfondite e la forchetta di prezzo (range tra massimo e minimo) che si ottiene affidandosi alle banche dati private o pubbliche più diffuse, che usano come riferimento il solo parametro del prezzo medio al metro quadrato, fornito ad esempio dalle tabelle Omi-Agenzia delle Entrate.
Il risultato lascia pochi dubbi
Per gli immobili residenziali, solo il 31% dei prezzi calcolati dai periti ricade nella forchetta ricavata con sistemi automatici, nel 13% dei casi si trova al di sotto, e nel 56% è al di sopra. Simile la proporzione per gli immobili commerciali (uffici, negozi e capannoni), dove i valori peritali rientrano nel range per il 39% dei casi, per il 17% sono inferiori e nel 44% sono superiori. «In generale, ne emerge un quadro dove l’utilizzo del solo criterio prezzo al metro quadrato moltiplicato per i metri commerciali, finisce per sottostimare il potenziale di mercato dell’immobile», spiega Daniela Percoco, responsabile Marketing & Research di Crif Res.
Il ruolo della domanda
Un dato particolarmente evidente nelle zone di maggior pregio e domanda. A Milano, appena il 23% delle perizie residenziali e solo il 18% di quelle relative ai negozi ricade correttamente nella forchetta. «Molti sistemi automatici, inoltre, regalano un divario tra massimo e minimo così ampio, da risultare alla fine poco significativo. Servono, in buona sostanza, per catturare il cliente», aggiunge Percoco. Molti protagonisti del proptech sono di tutt’altro avviso, avendo sviluppato metodi di valutazione sempre più raffinati basati sui big data.
Mutui e Npl
Ma al di là dell’individuazione del giusto prezzo per le compravendite, il tema riguarda in modo particolare le banche e i mutui, dove è determinante la corretta valutazione degli immobili a garanzia. E non tanto in fase di concessione del prestito, quando la perizia è sempre svolta di persona, seguendo i principali standard valutativi suggeriti dall’Eba e dalla Banca d’Italia. Quanto piuttosto negli anni successivi, quando le banche sono chiamate ad aggiornare i valori, almeno una volta all’anno per quelli non residenziali e ogni tre anni per le case, secondo le attuali Linee guida.
«In questi casi, è possibile avvalersi di valutazioni automatiche oppure ottenute con la formula drive-by, ossia con sopralluogo fisico ma solo dall’esterno. Ma anche per le pratiche automatiche, la qualità dei software è determinante. In Crif Res, il sistema segnala per ogni valutazione il suo grado di affidabilità, cioè avverte quando il valore risulti troppo generico e sia consigliabile procedere con una vera e propria perizia», aggiunge Daniela Percoco. Il tema è sentito. Non a caso l’Eba sta stringendo ancora di più le maglie. Il 30 settembre scorso si è chiusa la fase di consultazione delle nuove “Linee guida per la concessione e il monitoraggio
dei prestiti”, che ora si apprestano ad essere messe nero su bianco e recepite dagli Stati (dovrebbero applicarsi dal prossimo 30 giugno).
La normativa non arriva ancora a rendere obbligatoria la perizia fisica anche per la fase di monitoraggio continuo, ma impone modelli valutativi accurati, basati su un’ampia serie di dati aggiornati, e soprattutto pone al primo posto la condizione che la valutazione sia “property- specific”, ossia tarata sul singolo immobile e non solo su parametri statistici legati alla zona in cui questo è ubicato.
(Adriano Lovera, Il Sole 24ORE – Estratto da “.casa”, 30 dicembre 2019)