| Com'è noto, una delle questioni più “spinose” che coinvolge gli interessi degli abitanti di un edificio in condominio è rappresentata dal ricorrente fenomeno delle infiltrazioni d'acqua. In particolare, ci si riferisce alle infiltrazioni d'acqua piovana che, per esempio, a causa del cattivo stato di manutenzione di una parte comune condominiale o di una parte privata, causano danni alla proprietà sottostante. Ovviamente, a seconda che l'infiltrazione provenga da un bene annoverato dalla legge o dal regolamento condominiale tra le parti comuni ex art. 1117 codice civile o, al contrario, appartenga in proprietà esclusiva ad un condomino, l'onere di provvedere alle riparazioni ed all'eventuale rimborso del danneggiato incomberà sulla collettività dei condomini o, al contrario, sul singolo.
In realtà, questo principio, che può considerarsi una regola generale, non trova sempre applicazione, ma, al contrario, in alcune ipotesi ben precise, viene disatteso, per lasciare spazio all'applicazione di un diverso principio di diritto.
In particolare, ci si riferisce all'ipotesi in cui le infiltrazioni di acqua piovana provengano da una terrazza a livello di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino. Per prima cosa, è bene intendersi sul significato di terrazza a livello. Ebbene, per terrazza a livello deve intendersi quella superficie scoperta di uso e proprietà esclusiva di un condomino, a cui si accede attraverso una porta-finestra da un appartamento posto al medesimo livello e che copre, proteggendoli dalle intemperie, sottostanti locali abitabili, oppure parti comuni (come ad esempio l'androne o un passo carrabile).
La terrazza a livello, solitamente, risulta dall'arretramento dell'ultimo piano dell'edificio (il c.d. attico), ma può anche essere posta ad un piano inferiore dell'edificio, quando questo presenta più di un arretramento a vari piani.
Fatta, dunque, questa necessaria precisazione, occorre, ora domandarsi cosa accade se un'infiltrazione proviene da una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo di un condomino ed, in particolare, chi è tenuto a provvedere alla sua riparazione e, dunque, a rispondere dei danni cagionati all'appartamento sottostante.
Ebbene, con una recente sentenza, la Corte Suprema si è nuovamente pronunciata sull'argomento, ribadendo un principio di diritto che non lascia spazio ad alcun dubbio sull'argomento. Infatti, secondo i giudici di legittimità, la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Da ciò, ovviamente, ne consegue che, anche se essa appartiene in proprietà o se è attribuita in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, concludono i giudici di legittimità, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. e, cioè, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo.
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