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  • Perché gli affitti residenziali USA continueranno ad offrire rendite stabili

    10/04/2020

    La forza degli affitti residenziali USA.

    Perché, dati alla mano, investire nell’immobiliare USA ed in particolare in proprietà residenziali di fascia media con rendita da locazione, offre ampie garanzie di stabilità, salvaguardia del patrimonio e flusso di cassa costante.

    Ecco cosa aspettarsi nel prossimo futuro, in base ad una dettagliata analisi dell’effetto di turbolenze economiche e sanitarie del recente passato negli USA e nel Mondo.

    Le misure che ciascun governo sta adottando per arginare l’attuale emergenza sanitaria stanno avendo un forte impatto sui mercati finanziari, mai così volatili. Ora, gli analisti economici stanno iniziando a valutarne anche l’effetto sull’economia reale. 

    Quali conseguenze avrà nel prossimo futuro il potente mix tra politiche restrittive e mercati finanziari volatili, da una parte, e misure fortemente espansive in sostegno di cittadini ed aziende, dall’altra?

    Allo stato attuale è ancora troppo presto per delineare scenari futuri a livello globale. Se però prendiamo in considerazione un segmento di mercato molto specifico come quello degli affitti residenziali USA a lungo termine, è già possibile avere indicazioni molto precise. Questo grazie ad un’ampia letteratura altamente qualificata che analizza in profondità come questo mercato si è comportato in altre fasi di turbolenza economica e sanitaria del recente passato negli Stati Uniti e nel Mondo.

    In questo Blog:

    1. Emergenza sanitaria - Le prime misure economiche adottate dall’amministrazione americana.
    2. Il mercato immobiliare USA non è più quello del 2008.
    3. L’effetto anticiclico dei Tassi monetari a Zero.
    4. Emergenze sanitarie, contrazioni economiche e mercato immobiliare. Cos’è successo nel passato.
    5. Il prezzo degli affitti residenziali USA non segue quello delle case. Lo dicono i numeri del biennio 2008-2009.
    6. Alta domanda VS Bassa offerta. La formula della stabilità.

    Dall’analisi di questi dati, infatti, la scelta di diversificare i propri investimenti con proprietà residenziali affittate all’americano medio, si potrebbe rivelare particolarmente efficace per contrastare la volatilità dei mercati globali. Questo è possibile grazie ad una redditività stabile e continuativa oltre al fatto che il sottostante è dato da un immobile vero e proprio di cui si possiedono le chiavi.

    Nell’immobiliare USA, infatti, in alcune tipologie di case, anche oltre l’80% della popolazione vive in affitto. L’americano medio quindi avrà sempre bisogno di un tetto sopra la sua testa. Questa è in definitiva una delle principali caratteristiche che ha reso il mercato degli affitti residenziali negli USA costantemente stabile.

    Va poi sottolineato che l’amministrazione americana, in particolare, si sta dimostrando fortemente determinata nel sostenere sin da subito l’economia reale con misure molto pragmatiche, come ad esempio:

    • Assegno diretto per tutti gli americani da 1.200 dollari per gli adulti e di 500 dollari per i bambini;
    • 850 miliardi di dollari tra prestiti agevolati e aiuti alle aziende;
    • Garanzie emesse dalla FED (la Banca centrale USA) su prestiti universitari, finanziamenti per l’acquisto di automobili, carte di credito.

    Ma cosa dicono nello specifico le ricerche e i dati aggregati ed analizzati dal nostro team di esperti?

    Il mercato immobiliare USA non è più quello del 2008.

    Per ipotizzare il futuro bisogna imparare dal passato. Mai frase fu più veritiera se il futuro in questione è quello del mercato immobiliare USA e il passato è la crisi dei Subprime del 2008.

    Tutto è iniziato da una sigla, ARM (Adjustable-Rate Mortgage), i mutui immobiliari a tasso variabile che prima del 2008 venivano concessi anche a richiedenti con scarsa e scarsissima solidità creditizia, senza anticipo, senza documentazione e con redditi incostanti. Ora non è più così. La selva di mutui ad alto rischio è stata estirpata. I famigerati ARM, in particolare, sono passati attraverso una fortissima regolamentazione ed ora hanno caratteristiche diametralmente opposte al passato:

    • Limitazioni all’aumento nel corso degli anni del tasso d’interesse
    • Il richiedente deve dimostrare di poter essere solvente anche al più alto tasso d’interesse possibile
    • Richiesta documentazione completa
    • Anticipo obbligatorio
    • Con Credit Score sotto i 620 punti il mutuo non viene concesso

    In conclusione, un dato su tutti: prima della crisi dei Subprime, all’apice della bolla immobiliare, venivano concessi mutui con il miglior tasso d’interesse a richiedenti con Credit Score di 620 – 640 punti. Ora il Credit Score medio di chi ottiene un mutuo convenzionale è pari a 751 punti.

     

    L’effetto anticiclico dei Tassi monetari a Zero.

    Non più di qualche mese fa, alcuni analisti americani, basandosi sulla riluttanza della FED ad abbassare i tassi d’interesse e la conseguente tendenza all’aumento dei tassi sui mutui casa, si sono spinti a pronosticare un assestamento del mercato immobiliare a stelle e strisce. Il ragionamento alla base era abbastanza lineare: se i tassi continuano a salire, sarà sempre più costoso stipulare un mutuo, escludendo alcuni acquirenti dal processo di acquisto. Questo avrebbe portato ad una diminuzione della domanda con un conseguente aggiustamento dei prezzi.

    Proprio negli ultimi giorni, la FED ha effettuato una vera propria inversione a U sulla sua politica monetaria portando i tassi a Zero.

    Proseguendo quindi sullo stesso ragionamento, in un’ottica di medio periodo, quando l’emergenza sanitaria rientrerà, questa importante decisione potrebbe dare la spinta necessaria a sostenere la domanda di mutui casa e il conseguente prezzo degli immobili.

     

    Emergenze sanitarie, contrazioni economiche e mercato immobiliare. Cos’è successo nel passato.

    Zillow.com, uno dei principali e più autorevoli portali immobiliari negli USA, ha da poco pubblicato un’approfondita ricerca che valuta gli effetti sul mercato immobiliare di recenti emergenze sanitarie. In particolar modo, ha preso in considerazione l’emergenza SARS ad Hong Kong nel 2003 ed i primi dati in arrivo dalla Cina.

    Le evidenze emerse sono particolarmente interessanti per aiutare a fornire una prospettiva su ciò che il futuro potrebbe riservare in vari scenari:

    • Durante l’epidemia di SARS ad Hong Kong del 2003, l'attività economica ha subito un brusco calo del 5-10% del PIL; il rimbalzo però è stato altrettanto rapido una volta terminata l'epidemia.
    • Questo modello differisce da una recessione standard in cui l'attività economica cade per 6-18 mesi e poi si riprende più lentamente.
    • Durante la SARS, i prezzi delle case di Hong Kong sono rimasti stabili.
    • Ciò che invece si è praticamente bloccato, anche se temporaneamente, sono stati i volumi delle transazioni, diminuiti fino al 72%.
    • I potenziali acquirenti semplicemente non vanno più a vedere le case. Evitano infatti il contatto umano a causa dei cosiddetti "comportamenti di elusione" come evitare viaggi, ristoranti e riunioni pubbliche che diventano obbligatori in caso di provvedimenti di distanziamento sociale. 
    • Dopo la fine dell'epidemia, le transazioni sono tornate ai volumi precedenti.
    • Durante l'attuale emergenza in Cina, le prime notizie indicano che i prezzi delle case non sono diminuiti ma le transazioni sono quasi cessate (riduzione fino al 98%).

     

    Sulla base dei dati del passato prossimo e quelli attuali della Cina, ci si può quindi aspettare un congelamento temporaneo del mercato immobiliare per la durata dell’emergenza senza particolari effetti sulla dinamica dei prezzi.

    Allo stato attuale, è difficile prevedere con precisione la probabilità e l’entità di una recessione economica correlata all’attuale emergenza sanitaria. Questa infatti dipende da come continuerà a progredire e da quali saranno le risposte politiche.

    Oltre alle analisi sulla SARS, esiste un'ampia letteratura sui probabili effetti economici di un'epidemia influenzale. L’Ufficio di Bilancio del Congresso degli Stati Uniti (CBO), ha riassunto gran parte di questa letteratura, fornendo un dato previsionale relativo alla contrazione del PIL annuale degli USA rispetto a diversi scenari:

    • Con una grave epidemia influenzale (simile alla “Spagnola” del 1918) l’ipotesi è di circa il -4,25% del PIL annuale.
    • Con una lieve epidemia (simile all’ “Asiatica” del 1957 o alla “Spaziale” del 1968) di circa il -1%.
    • In entrambi i casi, il CBO prevede che l'attività economica riscontrerebbe un rapido rimbalzo dopo la fine dell'epidemia, il che è coerente con i dati dell'epidemia di SARS a Hong Kong.

    Ma durante le più recenti recessioni economiche “standard”, cos’è successo ai prezzi delle abitazioni e ai volumi delle transazioni negli USA?

    È in qualche modo contro intuitivo, ma le recessioni non comportano necessariamente dati negativi per il mercato immobiliare. In realtà, di solito hanno addirittura l’effetto contrario, come si può vedere in considerazione dei prezzi delle case durante le ultime cinque recessioni dell’economia americana dal 1980.

    • Solo due volte, nel 1990 e nel 2008, i prezzi delle case sono scesi.
    • Nel 1990 in realtà meno dell’1%.
    • Nel 2008, la recessione economica ha avuto origine proprio dal mercato immobiliare.
    • Durante le altre tre, i prezzi sono effettivamente aumentati.

     

    Negli USA il prezzo degli affitti non segue quello delle case. Lo dicono i numeri del biennio 2008-2009.

    Se andiamo ad analizzare l’andamento del mercato delle compra-vendite e quello delle locazioni durante la recessione del 2008, proprio nel periodo quando c’è stata la più grande contrazione dei prezzi delle case, scopriremo che le locazioni, invece, non hanno fatto altrettanto.

    Gli affitti, infatti, sono ancora meno colpiti da una recessione. Basta prendere in considerazione i dati del biennio 2008-2009:

    • L'affitto medio calcolato in base al FMR (Fair Market Rent) per una proprietà con tre camere da letto, è salito a un ritmo costante anche quando i prezzi delle case sono crollati.
    • Gli affitti sono probabilmente aumentati quando i proprietari hanno visto pignorare la loro abitazione e hanno dovuto rivolgersi al mercato degli affitti contribuendo ad aumentarne la domanda.
    • Gli affitti hanno continuato a crescere nel periodo in questione
    • Solo nel 2010 gli affitti hanno avuto un breve assestamento.
    • Sembrerebbe invece che gli affitti siano correlati piuttosto all’andamento dei redditi.
    • Gli affitti tendono ad accodarsi all’andamento di questi ultimi, ma solo temporaneamente e con una dinamica ritarda.

     

    In conclusione, in caso di recessione economica gli affitti non seguono l’andamento dei prezzi degli immobili. Possono invece reagire alla riduzione dei redditi, ma in ritardo e con un assestamento lieve e temporaneo.

    In questo caso però bisogna tenere in considerazione anche la repentina reazione del sistema americano. Di norma infatti alla riduzione dei redditi è sempre seguita:

    • Riduzione delle imposte di proprietà
    • Diminuzione delle spese condominiali (HOA)

    Mantenendo di fatto invariata la rendita netta da locazione per gli investitori in questo genere di proprietà residenziali.

     

    Alta domanda VS Bassa offerta. La formula della stabilità. 

    Come in tutti i mercati, anche quelli immobiliare e locatizio si basano sul rapporto tra domanda e offerta. Ai due estremi teoricamente avremo: 

    Bassa domanda & Alta offerta = prezzi in calo VS Alta domanda & Bassa offerta = prezzi in aumento.

    Qual è allora la situazione attuale di questi due mercati negli USA e cosa dobbiamo aspettarci nel prossimo futuro?

    Anche in questo caso per rispondere alla domanda è opportuno iniziare dando un’occhiata indietro agli anni del boom immobiliare prima della crisi del 2008:

    • Seppur non vi sono serie storiche disponibili prima del 2012, la situazione di mercato al picco prima del 2008 era caratterizzata da un altissimo livello di disponibilità di case in vendita = Alta offerta.
    • Nonostante la disponibilità di inventario, durante quella bolla immobiliare si è verificato un rapido aumento dei prezzi.
    • La gente comprava la seconda e la terza casa per approfittare del boom immobiliare, attivando semplicemente ulteriori mutui ipotecari.
    • Alta offerta & Alta domanda = Crescita dei prezzi = Situazione anomala.
    • L’ondata di pignoramenti scaturita dallo scoppio della crisi portò ad un ulteriore aumento della disponibilità di immobili in vendita che, con la contemporanea contrazione della domanda, causò un repentino assestamento dei prezzi.

    Qual è invece la situazione attuale?

    • Nel dicembre 2019, Zillow.com ha stimato che ci sono 1.489.417 case in vendita negli Stati Uniti - 120.009 in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.
    • Il calo di circa il 7,5% è stato il peggior declino da quando la piattaforma ha iniziato a registrare i dati di inventario nel 2013.
    • Il dato di partenza è pari a 2.017.000 case in vendita a gennaio 2013 e il declino è stato costante.
    • Negli USA ci sono quindi 1,4 M di case in vendita per 333 M di abitanti; in Italia 1,5 M per 60 M di abitanti.

    Ma per quale motivo si è sviluppata questa tendenza costante nella riduzione dell’inventario?

    • Rallentamento nell’immissione di immobili esistenti
    • In una prima fase dopo la recessione, il forte taglio dei tassi ipotecari ha fatto sì che i proprietari di case preferissero mantenere i mutui esistenti, che si sono rapidamente adeguati ai nuovi interessi in quanto a tasso variabile, piuttosto che cambiare casa sottoscrivendo un nuovo mutuo.
    • Rallentamento nella costruzione di nuove case, a causa di:

    - Riduzione dell'appetito per il rischio tra costruttori e istituti di credito;

    - Carenza di manodopera edile;

    - Aumento dei costi;

    - Stretta nelle politiche creditizie.

     

    Quindi gli USA sono in una situazione di cronica insufficienza dell’offerta di case in vendita. E i recenti avvenimenti non fanno che confermare le previsioni che questa situazione continuerà ancora a lungo.

    • In caso di una ridimensione della disponibilità di materiali da costruzione (peraltro parzialmente già in atto a causa della guerra dei dazi), il costo delle nuove costruzione potrebbe aumentare ulteriormente.
    • Le ultime misure di chiusura delle frontiere non fanno presagire un allentamento nella politica dell’immigrazione.
    • Meno immigrazione = carenza di manodopera a basso costo = aumento dei costi di costruzione.

     

    Infine, quali sono gli effetti sul mercato degli affitti?

    In una prima fase post 2008, l’uscita forzata di larghi strati della società americana dal mercato delle compra-vendite immobiliari ha avuto un effetto immediato sulla richiesta di immobili in affitto. 

    C’è stata quindi un’evidente relazione tra contrazione economica e aumento della domanda. Questo trend si è consolidato negli anni ed è rimasto invariato fino ad oggi e questo perché:

    • L’accesso ai mutui è diventato ed è rimasto molto più controllato e sostanzialmente ad appannaggio di classi medio-alte.
    • Il progressivo aumento dei tassi d’interesse ha reso i mutui casa sempre più onerosi.
    • Il ricordo della crisi e dell’ondata di pignoramenti ha aumentato l’avversione all’indebitamento a lungo termine, tipico di mutui casa a 20/30 anni.
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    La situazione attuale quindi è caratterizzata dal fatto che:

    • Prendere in affitto una proprietà con tre camere da letto è più conveniente rispetto all'acquisto di una casa di prezzo medio nel 59% delle contee americane
    • In particolare, l'affitto è più conveniente dell'acquisto nelle 18 contee più popolate della nazione e nel 93% di quelle con una popolazione uguale o superiore a 1 milione.

     

    In definitiva, è opportuno considerare non solo come il rapporto tra immobili disponibili sul mercato e popolazione americana non sia destinato a mutare in futuro, ma anche come – all’interno del mercato locatizio – la domanda resterà elevata soprattutto per le proprietà di fascia media.

     

    Alla luce di questa approfondita analisi, risulta evidente come, anche di fronte a qualsiasi scenario macro-economico, l’investimento in locazioni a lungo termine negli USA è un investimento anticiclico in grado di stabilizzare il patrimonio e garantire un flusso di cassa costante.

    Per questo motivo dal 2008 abbiamo scelto di concentrarsi su immobili residenziali accessibili negli USA. Tra l’altro uno dei mercati più trasparenti e garantisti del mondo.

    Infatti, il vantaggio risiede proprio nell’affittarli all’americano medio rendendoli un investimento dalla rendita immediata,stabile e continuativa.

    In una fase caratterizzata da estrema volatilità, diversificare parte del portafoglio in un parcheggio sicuro può diventare una scelta strategica. Se poi lo si fa investendo in asset reali capaci di generare rendite nette dal 6% all’11% annuo, fin dal primo giorno, la scelta diventa cruciale.

    Le locazioni a lungo termine negli USA possono garantire proprio questo, come abbiamo visto, attraverso un flusso di cassa costante. Non a caso, in determinate tipologie di immobili, oltre l’80% della popolazione vive in affitto, e non è un’esagerazione sostenere che avranno sempre bisogno di un tetto sulla loro testa.

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