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  • Dove investire quando il mercato finanziario diventa volatile

    26/03/2020

    Nei momenti di forte volatilità, diversificare il proprio portafoglio mediante investimenti sicuri in asset reali dal rendimento stabile costituisce una valida alternativa per salvaguardare capitali e rendite.

     

    Avere nel proprio paniere delle opzioni di diversificazione dove investire in fasi di alta volatilità è sicuramente un’ottima strategia per beneficiare di rendite stabili e salvaguardare il proprio capitale. Infatti, ampliare la propria valutazione sui cosiddetti “investimenti alternativi”, per esempio, può permettere di apportare stabilità e sicurezza ad un portafoglio.

    La diversificazione appare dunque come uno dei principi fondamentali ai quali attenersi al fine di riequilibrare l’eventuale esposizione alla volatilità dei mercati e al contempo rafforzare la solidità dei propri investimenti: un portafoglio ben diversificato e bilanciato risulterà nel complesso più stabile di uno concentrato in termini di performance. Il motivo sta nel fatto che, diversificando, si vanno a ridurre - in misura tanto maggiore quanto più è estesa la diversificazione -  i rischi legati ad una determinata categoria d’investimento.

    Un corollario a questo primo principio enunciato è quello di rivolgere la propria attenzione a settori e mercati non correlati agli investimenti che attualmente si detengono in portafoglio, quando si valuta dove investire. Introdurre quindi categorie diverse come ad esempio obbligazioni, valute e beni immobili, ma anche mercati in cui non si è ancora investito. In questo modo si otterrà l’effetto di ridurre, a livello aggregato, la volatilità implementando un portafoglio d’investimento ben bilanciato.

    Alla luce di questi due principi fondamentali per capire dove investire in un’ottica di diversificazione mirata a tutelare sia la rendita che la stabilità, un segmento ben delineato come il mercato USA degli immobili residenziali con focus sulle rendite da locazione può costituire un’eccellente componente di diversificazione e consolidamento. Specialmente se ci si concentra su portafogli residenziali altamente bilanciati al proprio interno attraverso una strategia d’investimento a 3 livelli di diversificazione:

     

    • Investire in operazioni con un valore massimo per singola proprietà non superiore ai $ 200.000
    • Investire in differenti zone degli USA (ad esempio Florida, ma anche le aree metropolitane del Nord-Est come Philadelphia, Baltimore e Detroit)
    • Investire in diverse tipologie di proprietà residenziali (Condo-residence, Villette a schiera, Unità indipendenti)

     

    Infatti, l’immobiliare è per sua intrinseca natura un investimento meno volatile rispetto ai mercati azionari, per esempio, con tempistiche più dilatate e, se non altro, con la certezza di possedere un bene fisico reale, di cui si hanno le chiavi.

    Questo è ancora più vero se ci si concentra su investimenti immobiliari residenziali, tratti da opportunità immobiliari già esistenti, perché così si elimina tutto il rischio legato allo sviluppo, ed appartenenti a categorie che per tipologia, fascia di prezzo e location sono altamente ricercati dagli inquilini. 

    All’interno del comparto immobiliare, infatti, il mercato locatizio USA presenta storicamente una stabilità ancora maggiore perché gli americani tendono a vivere in affitto, vuoi per motivi culturali, vuoi per ragioni di mobilità professionale. In alcune tipologie di immobili, gli inquilini in affitto superano addirittura il 90% dei residenti. Questo fenomeno sociale ha fatto sì che la domanda di immobili da prendere in affitto è rimasta fondamentalmente stabile anche in scenari economici non ottimali, tanto più nelle tipologie che offrono il giusto connubio tra appetibilità ed accessibilità (geografica ed economica). Dopo tutto, le persone hanno bisogno, sempre e comunque, di un tetto sotto al quale vivere, ed al di là di ogni considerazione ciò costituisce un ulteriore elemento di stabilizzazione. 

    Tornando al punto principale, perché dunque investire proprio nell’immobiliare USA? Perché gli Stati Uniti sono il primo mercato immobiliare residenziale al Mondo, con un valore di $ 33,3 trilioni. Questa vastità si traduce in una forte eterogeneità delle opzioni di investimento che permette, se ci si affida a un partner con una considerevole esperienza sul campo, di individuare costantemente nuove opportunità profittevoli in termini di rendita continuativa e plusvalenza nel tempo. Inoltre, è un mercato estremamente dinamico. Gli immobili residenziali in vendita sono infatti “solo” 1,4 milioni per una popolazione di residenti pari a 333 milioni. Questa offerta tutto sommato limitata è una costante del mercato americano che di fatto sospinge la domanda e la dinamicità del mercato in termini di tempistiche per il raggiungimento della massima plusvalenza e giorni sul mercato per concretizzare la rivendita. Basti pensare che l’offerta è praticamente in linea con quella italiana dove però i residenti sono 5,55 volte in meno. Anche per questo motivo in Italia si riesce a vendere solo 1 immobile su 3 offerti e mediamente in 7 mesi, contro gli 82 giorni necessari negli USA per vendere 1 immobile su 1.

    Il nostro business model si basa proprio su questi principi, e li sviluppa in maniera ancora più accentuata, con una diversificazione ulteriore di mete negli USA lungo tutta la costa est (Florida, Baltimore, Philadelphia e Detroit), in aree urbane selezionate grazie ai nostri partner in loco tra quelle più attraenti e promettenti. L’acquisizione costante di un numero elevato di immobili è diretta e in full equity. Anche la valorizzazione delle unità acquisite attraverso una ristrutturazione completa e un’attenta due diligence sul titolo persegue importanti economie di scala capaci di contenere i costi. La messa a reddito avviene attraverso l’insediamento di inquilini affidabili che iniziano a pagare gli affitti, selezionati attraverso una procedura che prevede una serie di check incrociati sulla loro situazione creditizia e reddituale. Questa selezione e la successiva gestione immobiliare completa su base giornaliera viene affidata a società di property manegement attentamente selezionate sul territorio in oltre 11 anni di esperienza. Solo a questo punto gli immobili vengono offerti ad investitori internazionali nella cornice di un portafoglio ben delineato con soluzioni su misura. Il vantaggio risiede nel fatto che gli investitori beneficiano di un asset che possiedono direttamente, completamente gestito e che genera dal primo giorno successivo al rogito una rendita netta annuale continua dal 6 all’11% oltre ad un apprezzamento nel corso del tempo.

    A queste caratteristiche si aggiunge poi un servizio omnicomprensivo per tutta la vita dell’investimento dalla pianificazione alla gestione, fino all’exit-strategy, che contribuisce a delineare un’opzione alternativa concreta alla domanda “dove investire” in un periodo di elevata volatilità dei mercati finanziari.

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